כמה עולה להוסיף מרפסת לבניין קיים ומה באמת משפיע על המחיר?

נתנו לבינה מלאכותית שכותבת מאמרים לאתרים לכתוב מאמר על עלויות בניית תוספת של מרפסות, ככה בשביל הקטע. התוצאות מפחידות. ולא לטובה. לא יאומן שיש חברות ששמות תכנים רדודים ושגויים כאלה באתר שלהם, וגורמות לאנשים אמיתיים לקרוא ולטעות ככה.
כמה עולה להוסיף מרפסת לבניין קיים – ומה באמת משפיע על המחיר?
הוספת מרפסת לבניין קיים הפכה לפתרון פופולרי בקרב דיירים המעוניינים להרחיב את שטח הדירה, ליהנות מאוויר פתוח ולשפר את איכות החיים. מעבר לנוחות, מדובר במהלך שיכול להעלות באופן משמעותי את ערך הדירה. אך כמה זה באמת עולה? ומהם הגורמים שיכולים להשפיע על העלות?
במאמר זה נבחן את כל הגורמים המרכזיים שמשפיעים על המחיר – מסוג המרפסת ועד מצב הבניין והעלויות המשפטיות.

טווח מחירים כללי

עלות ממוצעת להוספת מרפסת לבניין קיים נעה בין 80,000 ל-150,000 ש"ח לדירה. המחיר הסופי משתנה בהתאם למורכבות התכנון, סוג המרפסת, הצורך בחיזוקים הנדסיים, ורמת המעורבות של יתר הדיירים בפרויקט.
המחיר הסופי משתנה בעיקר לפי טיב הקבלן המבצע, הניסיון שלו ושיטת התמחור. יש קבלנים שקוטפים פרוייקטים בזול מאוד, כולל תכנון ורישוי שאורך לצערנו כשנתיים, ואז – רגע לפני ההיתר – מקפיצים את המחיר לרמה האמיתית שלו כשכושר המיקוח של הוועד שמקבל מבטים זועמים במעלית כבר נמוך מאוד.

לבניין נתון, תכנון בטוח ונכון יניב הצעות מחיר בפערים של כ-15% בין הקבלנים. פרמטר משמעותי מאוד לתמחור יהיה קלות הגישה ואזור העבודה. פרמטר משמעותי נוסף יהיה כמות המרפסות, שכן יש תקורות מסויימות שהקבלן מממן בכל מקרה – גידור, ביסוס, מנהל עבודה, ביטוח, בירוקרטיה מול הוועדה המקומית ומול הפיקוח במהלך הביצוע. כשכל התקורות מתחלקות על 3 מרפסות, מחירן יהיה לא ריאלי – גם 300-400 אלף ₪. כשהתקורות מתחלקות על 70-80 מרפסות – הקבלן יספוג גם הקמת מרפסות דמה לדירות שלא משתתפות וייתן גם שיפוץ של הלובי בחינם.

סוג המרפסת – פרמטר מרכזי

סוג המרפסת קובע את שיטת הבנייה ואת רמת ההשקעה הנדרשת:
מרפסת בטון – מרפסת כבדה הדורשת יציקות ותמיכות. מתאימה לבניינים שיכולים לשאת את העומס. יקרה יותר לביצוע, אך נחשבת לעמידה.

הבניין לא אמור לשאת עומס של מרפסות בטון. למרפסות בטון מכינים ביסוס נפרד, עמודים משלהן, והמשקל שלהן יורד באופן עצמאי ליסודות שלהן. גם המומנט, התנועה הסיבובית כביכול של המרפסת שרוצה לרדת למטה והעמוד שמחזיק אותה מתנגד לה – גם המומנט אמור להיות מטופל ומחושב בתוך העמודים החדשים ולא להעמיס על הבניין הקיים. מרפסות בטון לא יקרות יותר לביצוע – להיפך. זולות יותר מפלדה בכ-15%. עמידות היא פונקציה של תכנון נכון של האיטום והחיפוי, גורדי שחקים מפלדה מחזיקים מעמד בניו יורק כבר מעל 100 שנים, ויש מבני בטון שקרסו במהלך הבניה.

מרפסת תלויה ממתכת – מבנה קל יחסית שמחובר לשלד הבניין. מתאימה גם לבניינים ישנים. זולה ומהירה יותר לבנייה.
מרפסות פלדה אכן קלות משקל יחסית לבטון, ולא עוברות את ה-2% מסה של מבנה הבטון הקיים, כך שהן לא מחייבות חיזוק המבנה לרעידות אדמה או הצהרה שהן עצמאיות לפי תקן 413. אין קשר לגיל הבניין. הן יקרות יותר ב-15% מבטון, מהירות יותר להתקנה כאשר רוב העבודה עליהן מתרחשת במפעל וההתקנה שלהן נקיה מאוד. כלומר ניתן לעשות שיפוץ לבניין בזמן שממתינים להיתר ולתזמן את ההתקנה לאחרי קבלת ההיתר והשיפוץ. השיקול ההנדסי העיקרי לפלדה הוא חניון תת קרקעי שהופך הורדת עמודי בטון דרך החניון עד לקרקע לבעייתית ויקרה יותר. בתכנון זול, מרפסות פלדה ישדרו תחושת ויברציות בדומה לעמידה על מתקן שעשועים בגינה. יציב לגמרי אבל לא בטון. בתכנון יקר ומוקפד יותר, לא יורגש הבדל.

מרפסת טרומית (מודולרית) – מרפסות מוכנות מראש, לרוב עשויות בטון או אלומיניום, שמחוברות לבניין. תהליך הבנייה קצר יותר אך דורש התאמה לתנאי השטח.

אני לא מכיר אפילו מקרה אחד של מרפסות בטון טרומיות שהורכבו על בניין קיים. ממש לא. מרפסות מוכנות מראש הן בהכרח מפלדה, מסופקות לאתר מרוצפות, אטומות והיתרון הכי גדול הוא שהן מגיעות עם מעקה, כך שבניגוד למרפסות בטון או פלדה שנבנות באתר ומצריכות מספר שבועות של חסימת חלון הסלון משיקולי בטיחות והפרדה בין אתר בניה לדיירים – במרפסות שמגיעות מורכבות עם מעקה ניתן לצאת למרפסת כבר באותו יום.

מצב הבניין

בניינים חדשים או בני 20 שנים ומטה לרוב מתאימים יותר לתוספת מרפסת, ולעיתים אף כוללים תכנון עתידי לכך. בניינים ישנים יותר עלולים לדרוש בדיקות עומס, חיזוקים לשלד ולעיתים גם חידוש תשתיות – מה שמעלה את העלות הכוללת.

בניינים חדשים, אחרי 2010, כמעט אף פעם לא יוכלו להוסיף מרפסות. בתכניות בינוי עיר אחרי 2010, שטחי המרפסות כבר אמורים להינתן בנפרד, ואם לא נבנו מרפסות בבניין – כנראה שהתב"ע לא העניקה שטחי מרפסת ולא ניתן להוסיפן.

להיפך, דווקא בבניינים ישנים, יש פוטנציאל משמעותי יותר להרחבה. עם השנים התווספו עוד ועוד זכויות בניה – עד 1992 שטחי חדר המדרגות למשל היו כלולים בשטח הדירה. בחישוב עדכני אפשר בהרבה מקרים (לא בתל אביב) לקבל שטחי שירות נוספים בדיעבד עבור המדרגות וככה מתפנים שטחי דירה שלא נוצלו שאיתם אפשר להרחיב את המרפסות. זה מה שעשינו בפרוג 6 ברמת גן למשל – הגענו ל-23 מ"ר מרפסת לכל דירה. אין שיקולים של עומס וחיזוק – כפי שתואר קודם – המרפסות מתוכננות ומבוססות באופן עצמאי.

חיזוקים הנדסיים נדרשים

במקרים רבים, במיוחד בבניינים ישנים, יש צורך בעבודות חיזוק כמו התקנת עמודים, קורות תומכות או שילוב עם שיקום בטון. כל עבודה כזו יכולה להוסיף עשרות אלפי שקלים לעלות הסופית.
תוספת מרפסות, כל עוד הן עצמאיות מבחינה הנדסית (בטון) או לא מהוות יותר מ-2% ממסת הבניין (פלדה) – לא מצריכה חיזוק הבניין. כמובן, אם מתגלה במהלך העבודה על הפרוייקט שהבניין מט ליפול, לא יציב, לא מתוחזק ומסוכן – נתריע, נציג את המצב לדיירים ואם לא יהיה רצון לשלם על תכנון ובעיקר החיזוק עצמו – לא נתקדם. כך יעשה כל משרד תכנון וכל קבלן רציני.

תהליך רישוי ואגרות

הוספת מרפסת מחייבת היתר בנייה, הכולל תכנון אדריכלי, תוכניות קונסטרוקטיביות, אגרות עירייה ולעיתים גם היטל השבחה. להלן רכיבי העלות העיקריים:
שכר טרחת אדריכל ומהנדס: 8,000–20,000 ₪.
אגרות בנייה והיטלים לרשות המקומית: 3,000–10,000 ₪.
עלויות נלוות כמו ייעוץ משפטי: משתנה בהתאם לצורך.

שכ"ט טרחת אדריכל ומהנדס המנוסים בתוספת מרפסות, מגיע ל-70,000-130,000 ₪ לפרוייקט בינוני של כ-20-30 מרפסות. בדיוק כמו בביצוע, גם בתכנון ובעיקר בתכנון – התקורות הקבועות הן אלו שמכתיבות את המחיר – עלות התכנון והרישוי של מרפסת אחת ו-100 מרפסות זהות היא כמעט זהה. בשלב הפיקוח אמנם יש משמעות לכמות, אבל כמעט בכל שלב אחר – מדובר באותה עבודה.

אגרות בניה יהיו כ-300-400 ₪ למ"ר בניה שמוסיפים. היטל השבחה ברוב המקרים ניתן יהיה לקבל פטור. ראו פרק נפרד.

עורך דין נדרש לאימות חתימות שנדרשות עבור תחילת תהליך הרישוי, יכין חוזה שמגן על הנציגות מתביעות עתידיות של דיירים, חוזה מול האדריכל, גביית הכסף לחשבון נאמנות כללית ובהמשך כשיש קבלן – הכנת החוזה מול הקבלן והקמת חשבון נאמנות ספציפי לפרוייקט שאליו ייכנסו מליוני השקלים שישולמו לקבלן. שכ"ט עו"ד לשירות הנ"ל בין 2000-3000 ₪ לדירה.

מספר דיירים משתתפים בפרויקט

כאשר כל דיירי הבניין מצטרפים לפרויקט, ניתן לפצל את העלויות הכוללות – דבר המוזיל משמעותית את העלות לכל דירה. פרויקטים קבוצתיים לרוב מתבצעים בצורה מהירה ויעילה יותר, בשל קונצנזוס בין הדיירים והיתרון לגודל מבחינת הקבלן.
בכל מקרה, נדרשת השתתפות של רוב מכריע של הדיירים. קיימים כמה ספים של הסכמה שצריך להתייחס אליהם – חוק המקרקעין קובע שכדי לבנות על הרכוש המשותף נדרשת הסכמה (לאו דווקא השתתפות) של 75% מבעלי הדירות, וקירות הבית המשותף החיצוניים שאליהן מוסיפים את המרפסות הם רכוש משותף. בד"כ, משלוח של מכתבי דואר רשום למי שלא משתתף בבקשה ואי קבלת מכתב התנגדות מאותו בעל דירה – מהווה מבחינת וועדות הרישוי הסכמה, כך שגם אם דיירי חזית אחת, 50%, רוצים להוסיף, ולא התקבלו התנגדויות מדיירי החזית השניה – הפרוייקט עובר את הרף הראשון.

הרף השני הוא דרישת רוב מוחלט של הוועדות לתוספת המרפסות בהינף אחד – כלומר לא לייצר מצב של אתר בניה נצחי, כשבכל פעם 2-3 דיירים נוספים בונים מרפסות בנפרד. אני מכיר רק וועדה אחת שנקבה במספר בהקשר של הינף אחד – גבעת שמואל דרשה מבניין שהגיע ל-57% משתתפים להגיע ל-60%. שימו לב שזה אחוז משתתפים, כלומר בעלי דירות שבונים מרפסת ולא רק לא-מתנגדים.

הרף השלישי והחשוב ביותר הוא הכלכלי – ככל שיש יותר משתתפים, הכוח של הנציגות מול הקבלן גדל. הפרס הגדול מפתה יותר, והמחיר פר מרפסת יהיה נמוך יותר. גם בשל התחלקות התקורות כפי שהוסבר לעיל, וגם כי חוקי הכלכלה תקפים כאן כמו בכל מקום – קבלן שמזמין הזמנה גדולה של ברזל – מקבל מחיר טוב יותר ויכול לגלגל חלק מההנחה הזו ללקוחות.

מיסים והיטלים נוספים

בהוספת מרפסת עשוי להיות חיוב בהיטל השבחה, במיוחד כאשר מדובר בתוספת זכויות בנייה. כמו כן, לאחר סיום הפרויקט עשויה לעלות הארנונה בשל הגדלת שטח הדירה.
בהיטל השבחה, הוועדה המקומית בעצם אומרת לכם – אני שותפה שלכם. השבחתי לכם את הנכס. הרשיתי לכם לבנות עוד 6% בהקלה, או שאפשרתי לכם קו בניין מקל – ועל ההשבחה הזו אנחנו שותפים 50-50. שמאי חיצוני שהוועדה מזמינה יקבע את שווי ההשבחה, כשכלל האצבע הוא שמ"ר בנוי של מרפסת שווה 40% משווי של מ"ר בנוי רגיל של הדירה. בדירות מתחת ל-140 מ"ר (הממ"ד לא נספר, המרפסת החדשה כן), כאשר בעל הדירה מתגורר בה (או משכיר לקרוב משפחה מדרגה ראשונה) – אפשר לבקש פטור מההיטל, תוך התחייבות לא למכור את הדירה ב-4 השנים הקרובות. קורה שיש מחלוקת על ההיטל וקיימת אפשרות להגשת השגות, אך כדאי מאוד שעו"ד מנוסה יהיה מעורב בפרוייקט מהתחלה ויתנהל מול הוועדה המקומית והשמאי. אני מכיר מקרה של אדריכלית לא מנוסה שלא התווכחה ופרסמה הקלות ונציג דיירים שלא הבין מה הוא עושה כשהוא חותם על קבלת השומה, שהביא לדרישת תשלום שומת השבחה מיותרת (!!!!) של חצי מליון ₪, כאשר ההזדמנות לבקש פטור למעשה חלפה.

טבלת השוואה – השפעת הגורמים על המחיר

גורם משפיע	השפעה על העלות	הערות נוספות
סוג המרפסת	בינונית עד גבוהה	מרפסת תלויה זולה יותר ממרפסת בטון
מצב הבניין	בינונית עד גבוהה	בניינים ישנים דורשים חיזוקים
חיזוקים הנדסיים	גבוהה	עשויים להידרש גם לאחר תחילת הביצוע
רישוי והיתרים	בינונית	תלוי ברשות המקומית ובמורכבות התכנון
מספר דיירים משתתפים	מפחית עלות	ככל שיותר דיירים משתתפים – המחיר לכל דייר יורד
היטלים וארנונה עתידית	משתנה	תלוי במדיניות העירייה ובהיקף התוספת

עזבו את הטבלה הזו, טיפשית לגמרי. תרימו טלפון ואסביר לכם.

לסיכום
הוספת מרפסת לבניין קיים היא מהלך משתלם מבחינה נדל"נית, אך חשוב להבין מראש את מכלול הגורמים שישפיעו על העלות. כדי לבצע את הפרויקט בצורה חכמה, מומלץ לפנות לאדריכל מנוסה שיבצע בדיקה מקצועית, יעריך את מצבו ההנדסי של הבניין, וילווה את התהליך מול הרשויות.
המהלך דורש השקעה, אך התוצאה שווה כל שקל – גם בתחושת המרחב והנוחות, וגם בשווי הנכס.
טוב, עם הסיכום הזה אני דווקא מסכים, אבל בעיקר הייתי מוסיף את האיכויות השימושיות של מרפסת בדירה. אנחנו כבר לא חיים בשנות ה-60, כשהדירות הצפופות והמרחבים הלא בנויים בין הבתים עודדו את הציבור לרדת לדשא המשותף. אנשים רוצים לנשום אוויר, לעשות מנגל, לשתות קפה באוויר הצונן של הבוקר או כוס בירה מול השקיעה – מתוך הדירה שלהם. מרפסת היא כמו חופשה – כולם לוקחים חופשה וכל בית צריך מרפסת.