מ-100% ל-60%: המחוקק הוריד את רף ההסכמה כדי לעודד בנייה של מרחבים מוגנים. אבל "הסכמת דיירים" היא רק אחד מכמה סוגי אישורים, וכדאי להכיר את כולם לפני שמתחילים.
מאז 7 באוקטובר 2023 והמלחמה שבאה אחריו, הביקוש להוספת ממ"ד לבניינים שנבנו לפני 1992 (השנה שבה נכנסה חובת הממ"ד בכל דירה חדשה) זינק. אבל בין הרצון לבנות ובין הממ"ד המוגמר עומדות כמה מערכות של הסכמות ואישורים – לא רק הסכמת השכנים. במאמר הזה נמפה בדיוק אילו הסכמות נדרשות, מי מאשר מה, ואיך התקנות המקלות של השנים האחרונות שינו את התמונה.
כדי לבנות ממ"ד בבית משותף צריך לעבור שלושה "שערים" נפרדים. הבלבול הנפוץ הוא לחשוב שמדובר באישור אחד — בפועל אלה שלושה גורמים שונים לגמרי:
| השער | מי מאשר | מה בודקים |
|---|---|---|
| הסכמה קניינית | בעלי הדירות בבניין | רוב נדרש לשימוש ברכוש המשותף ולתוספת |
| אישור תכנוני | הוועדה המקומית לתכנון ובנייה | זכויות בנייה, קווי בניין, התאמה לתב"ע |
| אישור מיגון | פיקוד העורף (הג"א) | עמידה בתקני מרחב מוגן (ת"י 4570 ותקנות ההתגוננות) |
זהו החידוש המשמעותי. בעוד שהרחבת דירה רגילה דורשת רוב של 75%, המחוקק – מתוך רצון לעודד מיגון – הוריד את הרף לבניית ממ"ד ל60% מבעלי הדירות בלבד. חשוב להבין את מהות ההסכמה: 60% הסכמה משמעותה אי-התנגדות לפרויקט – ולא חובה ש-60% מהדירות יוסיפו לעצמן ממ"ד. די בכך שרוב הדיירים מאשרים את השימוש ברכוש המשותף לצורך הפרויקט.
כאשר שכן בקומה נמוכה מסרב שהממ"ד ייבנה דרך דירתו, קיים פתרון הנדסי: בונים את עמודי התמך של הממ"ד בצמוד לקיר החיצוני, ללא יציקת חדר אצל השכן הסרבן, וממשיכים לקומות שמעליו. השכן אינו משתתף בעלות, אך נדרש לאשר את מעבר התשתיות. הפתרון דורש בדיקה הנדסית קפדנית לאימות יכולת הנשיאה של המבנה.
כאן בודקים אם הממ"ד "נכנס" מבחינת התכנון. יתרון מהותי: שטח הממ"ד (עד כ-12 מ"ר ברוטו, וכיום – בעקבות תיקון 163 – עד 15 מ"ר) אינו נכלל במניין זכויות הבנייה, ובנייתו אינה חייבת להתחשב בקווי בניין. המשמעות: גם בבניין שבו "נגמרו האחוזים" או שקווי הבניין תפוסים – עדיין אפשר, ברוב המקרים, להוסיף ממ"ד.
מסלול הרישוי נקבע לפי אופי הבקשה:
בעקבות המלחמה אושרו הקלות שמקצרות משמעותית את הליכי הרישוי. בין היתר, במבנים נמוכים (עד שתי קומות / בתים צמודי קרקע) ניתן במקרים מסוימים לבנות ממ"ד במסלול מהיר, לעיתים אף בפטור מהיתר – בכפוף לאישור פיקוד העורף לתכנון ולעמידה בתנאים. חשוב לבדוק את הזכאות הספציפית, שכן ההקלות אינן חלות אוטומטית על כל בניין.
גם אם השכנים הסכימו והוועדה אישרה – הממ"ד חייב לעמוד בתקני המיגון של פיקוד העורף, אחרת אינו ממ"ד. אלה עיקרי הדרישות התקניות:
| פרמטר | הדרישה |
|---|---|
| שטח פנימי (נטו) | 9 מ"ר לפחות (ובאישור פיקוד העורף — לא פחות מ-5 מ"ר) |
| גובה | כ-2.5 מ' (עד כ-2.8 מ' תקרה) |
| רוחב מינימלי | לפחות 1.6 מ' |
| אלמנטים תקניים | קירות בטון בעובי תקני, דלת פלדה מוגנת, חלון הדף, מערכת סינון אב"כ |
| תקינה | ת"י 4570 ותקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) |
בסיום הבנייה, לפני אכלוס, נדרשות בדיקות תקינות: חוזק בטונים, אטימות, ציפויים, מסגרות ואישור התקנת מערכת הסינון. רק לאחר אישור פיקוד העורף מתקבל טופס 4 (היתר אכלוס).
השאלה "אילו הסכמות נדרשות לממ״ד" היא שאלה עם שלוש תשובות: הסכמה קניינית (רוב של 60%, לעיתים יותר), אישור תכנוני מהוועדה המקומית, ואישור מיגון מפיקוד העורף. ההקלות של השנים האחרונות – הורדת הרף ל-60%, הגדלת השטח הפטור ל-15 מ"ר והמסלולים המהירים – הפכו את התהליך לנגיש בהרבה. עדיין, המפתח להצלחה הוא תכנון נכון בתחילת הדרך, שקובע באיזה מסלול תלכו ואיזה רף הסכמה תצטרכו.
במשרד אייכבאום אנחנו מלווים את שלושת השערים – מהיתכנות ותכנון, דרך ההסכמות, ועד אישור פיקוד העורף וטופס 4.
משרד אייכבאום – אדריכלות והנדסת בניין, הרצליה.
תכנון ורישוי ממ"דים, ליווי הסכמות דיירים ואישורי פיקוד העורף – מהיתכנות ועד מסירה.
טלפון: 050-778-0402
שער העיר, שדרות בן גוריון 22, הרצליה