המרפסת הישראלית עברה מהפך, ממותרות של דירות יוקרה בשנות ה־80 וה־90, למרכיב כמעט הכרחי בכל פרויקט חדש. בשנים האחרונות, ובעיקר מאז תיקון תקנות התכנון והבנייה (2008) וביטול החובה לקירוי בגובה שתי קומות, גם בעלי דירות ישנות גילו את הפוטנציאל שבהוספת מרפסת: תוספת נוחות, ערך נדל"ני משמעותי, ולעיתים אף שדרוג חזות הבניין כולו.
אלא שהמהלך כרוך בהיבטים כלכליים, רגולטוריים ותכנוניים מורכבים, שלא כל דייר מודע להם.
בישראל, האקלים מאפשר שימוש חופשי במרפסת לאורך רוב ימות השנה. המרפסת משמשת מקום לאירוח, לגידול צמחים, למנוחה או לפינת עבודה באוויר הפתוח, ובפרויקטים רבים היא נחשבת לאחד הגורמים המכריעים בהחלטת קנייה.
לצד היתרונות האורח חיים, קיים גם היבט כלכלי מובהק: מחקרים שמאיים מראים שתוספת מרפסת מעלה את שווי הדירה ב־8% עד 15% בממוצע, תלוי בגודל, במיקום ובתצפית הנוף. במילים אחרות, השקעה של מאות אלפי שקלים עשויה להחזיר את עצמה כמעט במלואה בערך הנכס.
הבסיס המשפטי לתוספת מרפסות קבוע בתוספת השנייה לחוק התכנון והבנייה, וכן בתיקון 101 (הרפורמה ברישוי הבנייה) ובתקנות הבנייה המעודכנות. כיום, ההליך הפך נגיש יותר בזכות מסלול "היתר מרפסת בהליך מקוצר" , שמאפשר תוספת מרפסות בבתים קיימים בתנאים מסוימים.
על פי תקנות חישוב שטחים (1992), ניתן להוסיף מרפסות עד שטח של כ- 12-14 מ"ר לדירה, בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות ולתוכנית המתאר המקומית. החובה שגובה קירוי המרפסת יהיה לפחות שתי קומות (שנועדה למנוע סגירת המרפסות ויצרה את "פתרון" המרפסות המקפצות) בוטלה ב-2008 ואפשרה גם לבתים משותפים קיימים להוסיף מרפסות אחידות בצמוד לסלון.
עם זאת, כל עירייה רשאית לקבוע תקנון עצמאי, למשל, דרישות קווי בניין, חומרי גמר אחידים, גודל מינימלי בין דירות סמוכות, ומגבלות חזיתיות לשמירה על שפה עיצובית אחידה של הבניין והשכונה.
הוספת מרפסת כמעט תמיד משפיעה על הרכוש המשותף ולכן מחייבת הסכמת רוב של 75% מבעלי הדירות בבניין, או מי שברשותם לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף, בהתאם לחוק המקרקעין. ההיגיון פשוט: המרפסת משנה את חזית הבניין ולעיתים גם את קווי המתאר שלו, מורידה עמודים ומצריכה חיזוקים ברכוש המשותף ולכן מדובר בעבודה משותפת.
אדריכל מכין את התוכניות, מהנדס מחשב את החיזוקים הנדרשים, ואז האדריכל מגיש בקשה להיתר במערכת “רישוי זמין”, ומצרף חתימות הדיירים, נסח טאבו עדכני, חישובי שטחים והדמיות אדריכליות. הרשויות בוחנות את הבקשה הן מבחינת בטיחות (קונסטרוקציה, נשיאת עומס, חיבור לשלד) והן מבחינה תכנונית עירונית.
עלות הוספת מרפסת משתנה לפי סוג המבנה, הקומה, נגישות האתר ורמת הגמר:
עם זאת, ההוצאה אינה מסתכמת בעבודות הבנייה בלבד:
היטל ההשבחה הוא אחד המרכיבים המרכזיים בהשלכות הכלכליות של הוספת מרפסת עבור בעלי דירות להשקעה. בעוד לבעלי דירות שמתגוררים בדירה המושבחת (עד 140 מ"ר לא כולל ממ"ד) יש אפשרות לקבל פטור מההיטל, עבור מי שמשכיר את הדירה המושבחת אין אפשרות לפטור. את היטל ההשבחה גובה העיריה, וגובה ההיטל הוא חצי מההשבחה. הגביה מתבצעת במימוש – כלומר כתנאי להוצאת היתר או במכירה. במקרה של תוספת מרפסת שמש – 12 המ"ר הראשונים נובעים מזכות בניה שהמדינה הוסיפה לכל דירה בישראל – הרשויות המקומיות לא אחראיות להשבחה ולא יכולות לגבות עליהם היטל. כנ"ל לגבי הגודל המינימלי של ממ"ד או תוספת שטח מתוקף תמ"א 38 – שוב – המדינה הוסיפה ולא העיריה. במקרה שמבקשים להגיע למרפסת גדולה יותר, ממ"ד מוגדל – מבקשים תוספת זכויות מהעיריה ועל ההשבחה הזו היא גובה היטל. מרפסת מקבלת מקדם של 0.4 ביחס לשטח דירה רגיל. נניח אזור שבו מחיר דירת 100 מ"ר הוא 3 מליון שקלים כלומר 30,000 ₪ למ"ר. נניח שאנחנו יכולים להוסיף עוד 3 מ"ר בהקלה ל-12 המ"ר המותרים למרפסות. על 12 המ"ר אין השבחה, רק אגרות בניה. על 3 המ"ר הנוספים תהיה השבחה – 3 מ"ר כפול 30,000 = 90,000. אם השתמשנו בהם להגדלת הסלון – ההיטל יהיה חצי מההשבחה, כלומר 45,000. אם השתמשנו בהם להגדלת המרפסת – ההיטל עדיין חצי, אבל על ההשבחה יש מקדם של 0.4, כלומר ההשבחה היא של 36,000 וההיטל יהיה חצי כלומר 18,000 ₪.
גם עבור מי שרכש דירה להשקעה מדובר בד"כ בעסקה כדאית – השכירות עבור דירה עם מרפסת תהיה גבוה יותר ב-10%, בדוגמה שהבאנו מדובר בכ-700 ₪ לחודש תוספת לשכירות של 7000 שח (דירת 4 חדרים באזור המרכז), כך שרכיב ההשבחה מחזיר את עצמו תוך שנתיים, ועלות בניית המרפסת תוך 14 שנים או פשוט במכירה.
הוספת מרפסת משנה לא רק את ערך הדירה הבודדת, אלא גם את אופי השכונה והבניין כולו. בבניינים שבהם נוספו מרפסות, מתקבל לעיתים אפקט “דומינו”, השוק מתמחר את הנכסים החדשים בערך גבוה יותר, מה שגורם לשיפור ממוצע הערך גם לדירות שלא שודרגו.
במקרים אחרים, מרפסות חדשות יוצרות חוסר אחידות חזותי, ולכן מומלץ לתאם מראש את העיצוב, החיפוי והגידור כדי לשמור על קו אחיד.
שמאים מדווחים כי בדירות ללא מרפסת באזורים מבוקשים נרשמת ירידת ביקוש של עד 20%, במיוחד בערים מרכזיות כמו תל אביב, רמת גן וחיפה.
מעבר לכלכלה ולערך, יש להוספת מרפסת גם היבט הנדסי קריטי. המרפסת היא אלמנט תלוי, ולעיתים מתווספת לשלד קיים בן עשרות שנים. נדרש חישוב עומסים קפדני, תכנון קונסטרוקטיבי חדש, ובדיקת התאמת היסודות.
פיקוח הנדסי צמוד הוא חובה, החל משלב הביצוע ועד לבדיקת המסירה. התקנות מחייבות גם בקרת ריתוך וזיון, בדיקת בטון, ואישור מהנדס רשום לפני אכלוס.
במקרים שבהם המרפסת בנויה על גבי עמודים קרקעיים (פתרון נפוץ בקומות נמוכות), מתווספים שיקולי ניקוז, בידוד רטיבות והצללה.
לא מעט פרויקטים של הוספת מרפסות מבוצעים במסגרת תמ״א 38 או חיזוק לפי סעיף 14, מה שמקל על תהליך הרישוי. בפרויקטים כאלה, ההרחבה משולבת עם חיזוק השלד או חידוש חזיתות, והעלות מתחלקת בין הדיירים ליזם.
כאשר המרפסת נבנית יחד עם עבודות חיזוק, לעיתים ניתנת הקלת היטלים או פטור זמני מאגרות, משום שהמהלך נתפס כחלק מהשבחת הבניין כולו ולא רק של יחידה אחת.
מרפסת אינה רק תוספת בנייה, אלא מרחב חברתי תרבותי. היא מגדילה את שטח המחייה בפועל, מאפשרת אינטראקציה עם הסביבה, משפרת את איכות האור והאוויר, ומחזקת את תחושת הפתיחות בבית.
באופן עקיף, היא גם תורמת לאיכות החיים הקהילתית, כי בניינים עם חזיתות פתוחות ומרפסות פעילות נתפסים כחיים, בטוחים ומוארים יותר.
הוספת מרפסת היא אחת הדרכים היעילות ביותר להעלות את ערך הנכס ולשפר את איכות החיים, אך היא דורשת הבנה מעמיקה של ההיבטים התכנוניים והרגולטוריים.
לפני שמתחילים, יש לבצע:
מי שפועל נכון, מתכנן מראש ומלווה על ידי אנשי מקצוע מוסמכים, מגלה שהמרפסת אינה רק הרחבה אדריכלית, אלא השקעה ריאלית שמייצרת תשואה, נוחות וביטחון תכנוני לעשורים קדימה.