בניית ממ״ד היום: המסלולים, ההקלות והעדכונים שכדאי להכיר

הממ״ד הוא כבר מזמן לא “עוד חדר”, הוא פתרון מיגון נגיש בבית, שמעלה את תחושת הביטחון ובעיקר מציל חיים. בשנים האחרונות נוספו הקלות משמעותיות שמקצרות תהליכים, לצד עדכוני חקיקה שמשנים את ממדי החדר והמסמכים הנדרשים. הנה המדריך המעשי לבעלי דירות ובתים שרוצים להוסיף ממ״ד.

מה חדש ב-2025?

ביולי 2025 אושר עדכון שמאפשר להגדיל את הממ״ד עד 15 מ״ר נטו (כולל עד 3 מ״ר לחדר רחצה .( בדירות קטנות יותר נשמרת אפשרות של 9 מ״ר נטו + עד 3 מ״ר לשירותים/מקלחת. עם זאת, היישום המלא תלוי בהתאמות בתקנים ובתכניות, שלפי גורמי התכנון צפויות להיכנס לתוקף רק סביב ינואר 2026 (כלומר, עדכון החוק התקבל, אבל חלק מהנהלים המשלימים עוד בתהליך).

“חרבות ברזל”: הוראת שעה שמקצרת דרך

נוסף לעדכון החקיקה, פועלת הוראת שעה שמאפשרת במספר מקרים להקים ממ״ד במסלול מהיר במיוחד,  לעיתים באישור פיקוד העורף בלבד, כשמדובר בבתים פרטיים או מבנים נמוכים (עד שתי קומות). במתכונת הזו בוחנים את תכנון הממ״ד עצמו ומיקומו, והבדיקה לרוב קצרה. לאחר הסיום יש חובת דיווח לרשות המקומית בתוך פרק זמן קבוע. ההוראה זמנית, אך הוארכה – חשוב לבדוק שהיא בתוקף בעת ההגשה והביצוע./

מה מותר לבנות?

• ממ״ד כתוספת לדירה קיימת בשטח נטו של עד 9  מ״ר (שטח רצפה).
• חיבור ישיר מתוך הדירה:  הממ״ד חייב להיות נגיש מדירת המגורים עצמה.
• תיאום עם מעטפת המבנה:  אין לפגוע באלמנטים קונסטרוקטיביים או לחרוג מגבולות וקווי הבניין.

מה עוד ההוראה מאפשרת?

• קרבה לגבול המגרש : אפשרות לקירבה מוגברת (עד כמטר), בכפוף לאישור, כדי למצוא פתרון גם במגרשים צרים.
• מבואה מחברת:  ניתן לאשר מבואה קטנה המחברת מהמגורים לממ״ד במקרים הנדסיים/תכנוניים מוצדקים.
• הסכמות שכנים:  בחצר פרטית, לרוב אין צורך. בשטח משותף יידרשו רוב על פי החוק.
• חריגות שאינן נכללות:  ממ״ד במרתף או בקומה שנייה ללא קומת קרקע, עלולים להידרש לרישוי רגיל.

מידות, סטנדרט ותיאום תכנוני

גם במסלולים המהירים,  הממ״ד חייב לעמוד במידות מינימום ובסטנדרט הנדסי. שטח נטו ומידות גובה / רוחב לפי תקן, פתחים ומסגרות מגן מאושרות, מערכת אוורור – סינון דירתי ובדיקות אטימות / חומרים. יש מצבים מבניים שמייקרים את הביצוע. למשל, בדירות שאינן בקומת קרקע נדרש לרוב להוריד קירות ממוגנים עד היסוד, מה שמוסיף עבודות שלד. לכן תכנון מוקדם עם מהנדס הוא תנאי קריטי.

מי זכאי ולמי זה מתאים?

• דירות מגורים קיימות שאין בהן ממ״ד:  בדירה שבה כבר קיים ממ״ד, ההוראה אינה מיועדת להוספת ממ״ד נוסף.
• יחידות דיור שחולקו כדין:  כל עוד ביחידה עצמה אין ממ״ד.
• בתנאי תיאום תכנוני:  התוספת חייבת להשתלב בתוכנית החלה על המגרש ובהנחיות המרחביות (קווי בניין, חזיתות וכד’).

חשוב: הפטור מהיתר אינו “פטור מתכנון”. ההקמה מחייבת תכנון מקצועי, תכן הנדסי וביצוע מוקפד.

פטור, מקוצר או מלא – איך בוחרים מסלול?

• מסלול הוראת השעה / פטור ממוקד:  כשעומדים בתנאים (מבנה נמוך, עמידה בקווי מגרש / הוראות, ממדים מוגדרים) ורוצים לקצר זמנים.
• רישוי מקוצר:  כשצריך התאמות מעבר להוראת השעה, או שהממ״ד גדול / חריגף אבל עדיין במסגרת שינויים “קטנים-בינוניים".
• היתר מלא:  אם נדרשות חריגות משמעותיות, שינויי שלד מהותיים, או שהמיקום אינו עומד בכללי הפטור / ההוראה

צ’ק-ליסט תכל’סי לפני יציאה לדרך

1. בדיקת תב״ע ומגבלות:  קווי בניין, חזיתות, צירים מתוכננים, שימור, להבין “מה מותר איפה”.
2. תכנון אדריכלי+קונסטרוקטיבי:  פרטי בטון / פלדה, פתחים, אוורור-סינון, חשמל ומיזוג.
3. אישור פיקוד העורף (כאשר רלוונטי) לפני יציקה.
4. ביצוע עם קבלן רשום ובקרה הנדסית צמודה.
5. מסמכי סיום:  הצהרת מהנדס, בדיקות מעבדה, אישורי יצרנים, מפת עדות ותיעוד צילומי, ולבסוף דיווח לרשות.

שאלות נפוצות (בקצרה)

• האם תמיד צריך הסכמת שכנים?  בחצר פרטית, לרוב לא. בשטח משותף , נדרש רוב בהתאם לדין.
• אפשר קרוב לגבול? לעיתים כן, עד כמטר,  בכפוף לאישור ותנאי בטיחות.
• ומה לגבי דירות קטנות?  קיימות תקרות שטח מותאמות; בדירות גדולות ניתן להגיע עד 15 מ״ר נטו (כולל רחצה) לפי העדכון.
• מתי זה לא מתאים? מרתפים, קומה שנייה ללא קומת קרקע, או כשנדרש שינוי שלד חריג ' לרוב יופנו לרישוי רגיל.

מה נדרש לעמוד בו (גם בלי היתר)?

גם במסלול פטור, הממ״ד כפוף לכלל הדרישות המקצועיות, ובהן:

• מסגרות מגן:  דלת וחלון ממוגנים מורשים.
• מערכת אוורור־סינון דירתית  המתאימה לממ״ד.
• בדיקות מעבדה וחומרי בנייה:  בטון, אטימות, ציפויים וכד’.
• אחריות תכנונית:  תכן הנדסי חתום והצגת פרטי ביצוע מלאים.

מי מאשר ומהו סדר הפעולות?

1. בדיקת היתכנות תכנונית
   בדקו תב״ע / תוכניות החלות, קווי בניין והנחיות מרחביות. אם קיימות מגבלות (שימור, קירבה לתשתיות ארציות וכד’), ייתכן שהמסלול לא יתאים.
2. תכנון אדריכלי והנדסי
   הכנת תשריטים, פרטי ממ״ד, חישובים והגדרת מפרטים (בטון, פלדה, פתחים, אוורור־סינון, מים / חשמל).
3. אישור מוקדם של פיקוד העורף
   מגישים את התכן והמיקום לבחינת פקע״ר. רק לאחר קבלת אישור ניתן לצאת לביצוע.
4. ביצוע באתר
   עבודות הממ״ד מבוצעות על־ידי קבלן רשום ובהנחיית המהנדס, לפי פרטי הביצוע והאישורים שניתנו.
5. מסמכי סיום ודיווח
   לאחר השלמת העבודות מרכזים את כל המסמכים: הצהרת מהנדס, תוצאות בדיקות מעבדה, אישורי יצרנים למסגרות המגן והמערכות, מפת עדות ותיעוד צילומי, ומגישים על־פי ההנחיות.

בעלי המקצוע המעורבים

• עורך הבקשה / מתכנן:  אדריכל / הנדסאי אדריכלות / מהנדס אזרחי.
• מהנדס מבנים:  אחראי לתכן הקונסטרוקטיבי ולהצהרת היציבות.
• קבלן רשום:  מבצע העבודות בפועל בהתאם לתכן.
• מודד מוסמך ומעבדה מוסמכת:  למדידות ולבדיקות חומרים/אטימות כנדרש.

דגשים חשובים להצלחה

• תוקף ההוראה: מדובר בהוראת שעה, יש לוודא שהיא בתוקף במועד ההגשה והביצוע.
• אין “עבודות על הדרך” : ההוראה מיועדת להוספת ממ״ד בלבד; עבודות נלוות שאינן חלק מהממ״ד דורשות מסלול רישוי מתאים.
• תכנון מקדים חוסך זמן וכסף:  תיאום מוקדם של כל המערכות (פתחים, מיזוג, חשמל) ימנע שינויים בשלב היציקה.
• איכות הביצוע קריטית: עמידה בשרשרת הבדיקות (בטון, אטימות, התקנות) היא תנאי למסירה תקינה.
• תיעוד מלא: שמרו תיק ביצוע מסודר, הוא יידרש בעת הדיווח ובכל פנייה עתידית.

שאלות שכדאי לשאול לפני שמתחילים

• האם הדירה שלי עומדת בתנאי הזכאות (אין ממ״ד קיים, התאמה תכנונית)?
• היכן נכון למקם את הממ״ד ביחס לשלד, לפתחי הבית ולתשתיות?
• האם קיימות מגבלות חיצוניות (שימור, קווי בניין, תשתיות ציבוריות סמוכות)?
• מה לוחות הזמנים הריאליים לתכנון, אישור וביצוע?
• אילו בדיקות נצטרך לבצע וכיצד נערכים אליהן מראש?

מתי המסלול לא יתאים?

• כאשר נדרש שטח גדול מ־9 מ״ר נטו או שינוי שלד משמעותי.
• כאשר קיימות מניעות תכנוניות (שימור, חריגות ישנות, חריגה מקווי בניין).
• כאשר מבקשים לשלב עבודות נוספות מעבר לממ״ד עצמו.

במקרים כאלה כדאי לבדוק רישוי מקוצר או היתר בנייה רגיל מול הוועדה המקומית.

סיכום

האפשרויות היום גמישות יותר מאי-פעם: יש הוראת שעה שמזרזת הקמה במקרים רבים, ויש עדכון חקיקה שמגדיל את הממדים המותרים. אבל ההצלחה תלויה בתכנון הנכון ובבחירת המסלול המדויק לפרויקט שלכם, כדי לחסוך זמן, כסף והפתעות בשלב הביצוע.

אם תרצו, אארגן לכם מסלול אישי:  בדיקת התכנות, בחירת מסלול (פטור / מקוצר / מלא), לו״ז ריאלי, ורשימת מסמכים מותאמת לעירייה שלכם.