כשאני מקבל טלפון מזוג שמעוניין לקנות מגרש, או שכבר קנה ורוצה לתכנן ולבנות עליו בית, או דירה לשיפוץ והרחבה, זה תמיד מרגש. התחלה חדשה של פרוייקט שבהכרח יהיה מיוחד ושונה, כי כל משפחה היא שונה. לכן גם, בניגוד לפרוייקטים מול לקוחות עסקיים או ועדי בתים, בד"כ לא אוציא הצעת מחיר לפני שאפגוש את האנשים, את המגרש או הדירה, ונבין ביחד מה הצרכים של המשפחה, מה הפנטזיות ובעיקר – תיאום ציפיות לגבי התקציב ולוחות הזמנים. אם יש קליק, נתקדם לפגישת עבודה, אבל לפניה – נזמין מדידה, כך שכשאגיע לפגישת העבודה הראשונה שלנו – כבר אדע אם יש חריגות בניה שצריך להכשיר, מה שטח המגרש המדויק שממנו נגזרות זכויות הבניה, תכנית הדירה או הבית הקיים אם זה שיפוץ ובעיקר – כמה סקיצות, הדמיות ורעיונות כלליים. בהרבה מובנים, ההתחלה של תכנון ורישוי ללקוחות פרטיים היא השלב החשוב ביותר. יש לנו ביחד הזדמנות אחת, לכוון ממש טוב את הירייה האחת הזו ולצלוף במטרה. זה השלב שבו מזהים את המטרה, זה השלב שכל הטיה קטנה של הקשת תזיז את החץ הכי הרבה – לטוב ולרע. בריכה שלא נחשוב עליה עכשיו, יהיה קשה מאוד להכניס אחר כך, ניצול חלל גג שנחליט עליו עכשיו – יהיה קשה יותר לוותר עליו אחר כך. לכן חשוב מאוד בשלב הראשון הזה לזרוק כמה שיותר רעיונות, לחפש בכל כיוון, לפנטז ולהתפרע, לבדוק טוב לאן באמת רוצים להגיע ולכוון לשם.

בשלב הבא בתהליך תכנון ורישוי ללקוחות פרטיים נהפוך את הכיוון שהגענו אליו לסכמה מאוד כללית על גבי מפת המדידה ונגיש בקשה לתיק מידע לוועדה המקומית (שהיא למעשה מחלקת הנדסה בעיריה). תיק המידע בד"כ לא יחדש לנו כלום לגבי הזכויות, להיפך – תפקיד האדריכל להכיר זכויות ואפשרויות שהמידען החינמי בעיריה לא מכיר. אבל לגבי החובות – שם תיק המידע כבר מחייב. כל דרישה, תנאי סף, מסמך או אישור – צריך להידרש כבר בשלב המידע. הלוואי והוועדות המקומיות היו מקפידות על כך בשלבי הרישוי הבאים, אך זו לשון החוק. במקביל להמתנה לתיק המידע, כחודשיים, נתחיל לתכנן את הבית או הדירה בתוכנת שרטוט יקרה מאוד בשם REVIT, שבה למעשה בונים מודל תלת מימדי וכל קיר או דלת "יודעים" מי הם. זאת בניגוד לתוכנת השרטוט הדו מימדית המקובלת בשוק אוטוקאד, שם קיר הוא שני קווים מקבילים שלא יודעים שהם קיר. REVIT מאפשרת לנו לדעת בכל רגע נתון כמה מ"ר קירות קיימים בפרוייקט למשל, כך שבכל רגע נתון אנחנו יודעים כמה מ"ר טיח וצבע נדרשים לפרוייקט ועם חיבור למנוי במחירון דקל  – אנחנו יודעים בכל רגע נתון מה תהיה עלות הבניה של הפרוייקט. במקביל, נכניס לתוך הלופ את אחד המהנדסים שלנו כדי לראות איך מחזיקים באוויר במצב יציב את כל החלומות שרקמנו. כשהתכנון הזה יסתיים, תוך בערך 3 שבועות, נעשה פגישה אצלנו במשרד. נציג את החלופות הראויות בהדמיות ושיטוט במודל תלת מימדי, נשייף ביחד, אפילו בהדמיות בוואטסאפ, את התכניות כדי להתאים עד כמה שאפשר לפנטזיה, לשימוש ואורח החיים והשאיפה היא לקבל את תיק המידע בדיוק בזמן כשאישרתם לנו את התכנון. נבדוק אותו אל מול ההפתעות בתיק המידע, אם נידרש – נציע שינויים כדי להתאים, ונתחיל לערוך את הבקשה.

עריכת הבקשה היא למעשה שרטוט התכנון שלנו בפורמט המכונה "תכנית הגשה" או גרמושקה. אלו תכניות ברמת פירוט נמוכה יחסית של 1:100 שמספיקה כדי להבין את המידות של הבית, המרחקים והחלוקות, אבל לא מספיק כדי להביא לקבלן שיבנה לפיהן. במקרה של תוספת למבנה קיים, השלב הזה גם עלול לגלות פערים בתכנון, כי אנחנו נדרשים לבצע חישוב שטחי הבניה באופן "רובוטי" ממוחשב גם לבניה הישנה. טעויות שבוצעו בעבר בחישוב הידני יתגלו בשלב הזה ואנחנו נידרש להתאים ולשנות כדי שהמצב החדש יתאים לזכויות הבניה. נוודא שוב מול המהנדס שכלום לא השתנה מבחינתו, כי מיקום עמודים ואלמנטים הנדסיים כן צריך להופיע בגשה ברמה מסויימת ואז ניכנס להליך הרישוי.

כשתכנית ההגשה מוכנה, אנחנו נדרשים להעביר אותה לאישור שלל גורמים לאישור תנאי סף. למשל פקיד היערות שבודק אם אנחנו מבקשים לכרות עצים, מחלקת תברואה שבודקת אם סימנו מקום לפחים וגם בדיקות טכניות – האם החלקה באמת שייכת למי שמבקש לבנות עליה, האם יש הסכם שיתוף עם השכנים וכד'. החל מ-2016, תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, התקנות קובעות לוועדה המקומית 45 ימי עבודה (או 90 בהליך מורכב יותר של הקלות), כ-4 חודשים, לקבל החלטה אם לאשר או לסרב לבקשה. היות וכוח האדם לא השתנה או גדל או השתפר בעקבות התיקון לחוק, והיות והזמן הממוצע לקבלת היתר טרם התיקון היה 8-10 חודשים, רוב הוועדות נוקטות בתרגיל ידוע – אמנם מרגע שהבקשה עברה את תנאי הסף, הזמן קצוב לקבלת החלטה, אך מעבר תנאי סף – הבקשה יכולה להידחות בשלב הזה אין סוף פעמים, ובכל תיקון – יש לוועדה 10 ימי עבודה כדי "לבדוק" את הבקשה. התוצאה היא שבמקרה הטוב, ייקח כ-8 חודשים מיום הגשת הבקשה לאישור תנאי הסף ועד לקבלת החלטה לאשר. רק סמוך מאוד למועד הדיון בוועדה, בודק/ת התכניות בוועדה יבדוק את הבקשה לעומק ותעיר הערותיה. כאן הניסיון של האדריכל בא לידי ביטוי. בקשה של אדריכל לא מנוסה יכולה להתגלות בשלב הזה ככזו שלא ניתן לאשר. שינויים גדולים יהיה קשה לבצע בפרק זמן קצר, במיוחד שכל האישורים המקדמיים ניתנו על תכנית ההגשה המקורית וגם הפרסום ויידוע השכנים. לקשר אישי מצד אחד, ואסרטיביות מצד שני ובעיקר – שליטה מוחלטת בתקנות, החוקים והתב"עות התקפות – יש בשלב הזה חשיבות קריטית. בודקת התכניות היא שמציגה את ההגשה למנהל מחלקת הרישוי והוא זה שמציג את הבקשה לוועדה. האדריכל והמבקשים לא נוכחים בדיון שמוקדשות בו בד"כ דקות ספורות לכל בקשה. במקרה של סירוב, ניתן להמשיך לערר בוועדה המחוזית, עליה אפרט במאמר אחר.

במקרה של אישור – מזל טוב. הגענו לבקרת תכן. אפשר כבר לדעת בדיוק מה ייבנה, כמה ואיפה. לכן גם אפשר להתחיל לפרט את התכניות בקנה מידה של 1:50, פרטי בניין ב-1:20, לערוך כתב כמויות ותכניות למכרז קבלנים ולקבל הצעות מחיר. השינויים מעתה יהיו מינוריים, האישורים הנדרשים מעכשיו יהיו טכניים בעיקרם: למשל המהנדס יגיש לוועדה המקומית חישובים סטטיים הנדסיים שאין באף וועדה מהנדס אמיתי שיודע לבדקם. הבדיקה שלהם תהיה האם מופיע חתימה בתחתית כל עמוד. אישור מחלקת תנועה לחניות, תברואה לפחים וכד' ובעיקר – אם יש ממ"ד בפרוייקט – זה השלב שבו יאושרו תכניותיו מול פיקוד העורף. יש וועדות, הרצליה למשל, שגם בשלב הזה עדיין ממשיכות לתת הערות על התכנית. באחרות, דווקא מחלקת תנועה או מי-אביבים מוציאה את המיץ. בשורה התחתונה, השלב הזה נמשך על פני עוד כ-5 חודשים במקרה הטוב (ועד 3 שנים במקרה הגרוע, אז פג תוקף ההחלטה לאשר) עד שהבקשה עוברת לחישוב אגרות והיטלים. בגדול כ-400 ₪ למ"ר בנוי חדש. היטל השבחה – בעיקרון אתם ווהוועדה המקומית שותפים.. היא השביחה לכם את הנכס והרשתה למשל להקים בריכה. גם אם לא בניתם בריכה, מותר עכשיו לבנות בריכה, ואתם גם צריכים את הוועדה עכשיו כי אתם מבקשים היתר בניה. גם יש לכם כסף, אחרת הרי לא הייתם מבקשים היתר. אז זה זמן מושלם מבחינת הוועדה לחשב על שווי הזכות להקים בריכה בנכס ולחייב אתכם על חצי מהשווי הזה. אפשר לדחות את התשלום, אפשר לקבל פטור, אפשר גם לשלם כדי לקבל את ההיתר ולהתווכח אחר כך, אולי נפרט על כל אלו במאמר נפרד. בנוסף, תידרשו לתת ערבות לוועדה המקומית, פי 10 מאגרות הבניה ששילמתם ועד 100,000 ₪, ערבות שתוחזר לכם כשתקבלו תעודת גמר. אם תחרגו בבניה מהמותר בהיתר – העיריה תוכל לחלט את הערבות וזו הסנקציה המיידית שלה כלפיכם כדי שתיצמדו להיתר הבניה. לאחר כל התשלומים האלו – יופק היתר בניה.

מזל טוב! קיבלתם היתר בניה. אבל זה לא אומר כמובן שתוכלו להתחיל לבנות. בשלב הזה הקבלן שבחרתם יידרש להוציא אישור תחילת עבודות. אם עד עכשיו הוועדה המקומית שמרה על הציבור מפניכם, שלא תבנו יותר מהמותר, כאן הוועדה המקומית דווקא שומרת עליכם מפני הקבלן – היא מוודאת שיש לו רישיון, ביטוח, שהוא שילם למטמנת פסולת בניין ומעבדה לבדיקת הבטונים, שיש לו תכנית התארגנות ובטיחות באתר ושמיניתם מפקח מטעמכם שבחוק הוא נקרא "אחראי לביקורת על הביצוע". שווה להתעכב על הנקודה הזו מאחר ובהרבה וועדות עדיין נהוג לדרוש למנות את האדריכל כאחראי לביקורת על הביצוע. מהות התפקיד של האחראי לביקורת היא להזמין את האדריכל (ארכיטקט, עורך הבקשה) והמהנדס ("קונסטרוקטור", מתכנן השלד, אותו דבר) לבצע פיקוח עליון בשלבים הקריטיים של הביצוע. במקביל, הוא צריך לוודא שהוזמנו בדיקות המעבדה, שהגיע המודד ולדווח בטפסים לוועדה המקומית על התקדמות העבודות. לכן, בהכרח, זה תפקיד שמצריך נוכחות כמעט קבועה באתר, לפחות 3-4 פעמים בשבוע, תואם לחלוטין לתפקידו של מפקח הבניה.

מפקח בניה שלא מוכן לחתום כאחראי לביקורת על הביצוע – מנסה להתחמק מהאחריות האמיתית שלו באתר, קחו זאת בחשבון כשבוחרים מפקח. ניתן להתחיל בביצוע העבודות רק כשמחלקת הפיקוח העירוני נתנה אישור תחילת עבודות.