הכשרת חריגות בניה

סיפור על החייל המשוחרר והכשרת חריגות בניה

מהי חריגת בניה? חריגת בניה היא בניה שנעשתה ללא היתר בניה. חוק התכנון והבניה קובע כי כל בניה בשטח מדינת ישראל, ובניה כוללת גם בור (אפילו הבור שילדים חופרים בחול בחוף הים…), גדר, פרגולה, גגון, אפילו מנוע של מזגן שתלוי על הקיר החיצוני, וכמובן מבנה שלם או תוספת למבנה – כל אלו נחשבים בניה. את ההיתר, כלומר הרשות לביצוע הבניה מבקשים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה שבראשה עומד בד"כ ראש העיר והיא מפיקה את ההיתרים שמוגשים בצורת בקשות להיתר (גרמושקה) למחלקת ההנדסה בעיריה.
כידוע, אי ידיעת החוק לא פוטרת מהחובה לציית לחוק, גם אם חוק התכנון והבניה הוא מהמסובכים והארוכים ביותר, שזכה כבר ל-163 תיקונים ב-60 שנותיו, כמעט 3 תיקונים כל שנה. ולכן יש יחסית הרבה מאוד עבירות על החוק כשאנשים בונים ללא היתר  – אפילו נשיא בית המשפט העליון יצחק עמית החליט לעבור על החוק כשההוצאה של בניית גג בטון במקום גג הרעפים הקל והקיים נראתה לו יקרה ומיותרת וביצע בניה ללא היתר (למעשה, לא ביצע בניה של תקרת בטון שמתוארת כמבוקשת בהיתר, אי ביצוע כל הבניה המתוארת בהיתר גם היא עבירת בניה). עבירה על חוק התכנון והבניה מהווה עבירה פלילית, ולכן מי שנתפסו בעבירת בניה צריכים להתנהל משפטית מול הועדה המקומית אבל בשנים האחרונות מאז עבר "חוק קמיניץ", עוד אחד מתיקוניו הרבים של חוק התכנון והבניה, הסיכון בעבירת בניה גדל – חוק קמיניץ נותן למעשה לפקח הבניה של הוועדה המקומית את הסמכות לחלק קנסות של מאות אלפי שקלים, ללא המתנה למשפט והוכחות. ולכן כדאי מאוד להיוועץ באדריכל ששוחה בסעיפי החוק בדיוק כפי שמתייעצים עם עו"ד בקשר לסעיפי חוזה מסחרי גדול. 

עבירות הבניה הנפוצות ביותר הן כמובן בניה של תוספת שטח למבנה. פרגולה או מרפסת שנסגרת והופכת לחדר למשל. על פניו – זו לא אמורה אפילו להיות עבירה. אדם קנה דירה עם מרפסת, הוא שילם על הרצפה של המרפסת ועל המעקה הבנוי שלה, זו הקרקע שלו – איך בניית זכוכית על המעקה הבנוי וקירוי הופך אדם כזה לעבריין? 

ובכן, יש לכך שתי תשובות:

1. למעשה, קירוי השטח הזה והפיכתו ממרפסת פתוחה למשל לחדר – מאפשר הגדלה של השטח הבנוי. עוד ילד יקבל חדר משלו. ברמת הדירה – הקלה על הצפיפות בבית, "זה נהנה וזה לא חסר". למי זה מפריע? אבל ברמה העירונית הדברים עובדים אחרת – אם בשכונה בנויים 40,000 מ"ר של שטח בנוי וגרים בה 2000 אנשים – זו צפיפות של 20 מ"ר לאדם. סביר, אפילו מרווח. העיריה מתכננת כזו שכונה עם תשתיות ביוב, כבישים, פינוי אשפה ומערכת חינוך שתעמוד בעומס של 2000 איש. אם כל שטחי המרפסות ייסגרו (ובשכונות ישנות תוכננו 25% שטחי מרפסות שניתנות לסגירה) ויתווספו עכשיו עוד 10,000 מ"ר בנויים, גם אם הצפיפות תישאר כפי שהיא (וברוך השם בישראל היא גדלה תמיד) – יתווספו עוד 500 איש לשכונה. עוד 25% מכוניות ברמזור, עוד 25% ילדים בכיתה, עוד 25% בפינוי האשפה. בסבירות גבוהה – שיפוץ ובניית החדר הנוסף ישאיר את המשפחה הגדלה באותה דירה, כך שגידול הצפיפות בשכונה יגדל עוד יותר. וזה עוד מבלי שדיברנו על פיצול דירות שמכפיל את אוכלוסיית השכונה ומקריס את היכולת של העיריה לספק שירותים מוניציפליים. 
2. בטיחות. הוועדה המקומית היא רגולטור. אנחנו, הציבור, הפקדנו בידי אנשים שאמורים להבין בבניה את אחד התחומים המסוכנים ביותר והמשמעותיים ביותר לבטיחות שלנו. מאסון וורסאי ועד להתמודדות עם טילים איראניים ועם האיום העתידי והוודאי של רעידת אדמה – הוועדה המקומית אמורה להבטיח שהבניה שנעשתה בטוחה לשימוש. לכן, כשמגישים בקשה להיתר בניה, באחריות הוועדה המקומית לבדוק שיש למהנדס שתכנן רישיון בתוקף, הוא מגיש חישובים (שאין בעיריה אף מהנדס שיודע לבדוק אותם..) וגם לפני תחילת ביצוע העבודות – הקבלן נדרש להציג ביטוח ורישיון שמעלים את הסיכוי שהוא לא יתרשל ויבנה לפי החוקים והתקנות. זו בעצם הדרך היחידה שלנו כחברה להבטיח שמי שסגר מרפסת בקומה 3 – לא מסכן את החיים שלנו כשחסך והשתמש בכמה קרשים ומסמרים חלודים לעיגון הגגון מעל המרפסת, ככה שהיא לא תעוף במשב רוח ותנחת על גינת המשחקים בחצר המשותפת. 

היות ועבירת הבניה היא המשכית, כלומר אחרי שהבניה בוצעה בעל הנכס ממשיך להנות מפירות העבירה, חוק העונשין נתן לוועדה המקומית 7 שנות התיישנות לאכוף את הריסת הבניה. לאחר מכן – לכאורה כבר יש התיישנות על העבירה עצמה אך לא על השימוש, ובמצב כזה בתי המשפט יכולים להורות על איטום הבניה. אבל החיים חזקים מהכל, אנשים מבקשים למכור ולקנות נכסים שנעשו בהם עבירות בניה, לפעמים אפילו מקורה העבירה בטעות מדידה או אילוצים בשטח שלא נלקחו בחשבון במהלך התכנון והוצאת ההיתר, והיות והרבה פעמים העבירות הן לא בבניה עצמה אלא בעובדה שהיא נעשתה ללא היתר – התפתחה תעשייה שלמה של "הכשרה בדיעבד". אם נשווה את העיריה לירקן שמוכר פירות – הוא גילה שגנבנו תפוח, ומבקש שנשלם עליו וככה תימחק לנו עבירת הגניבה. 

המקרה המאתגר ביותר שטיפלתי בו בתחום הזה של עבירות בניה היה ללא ספק המקרה של י', שבנה בית בחצר בית הוריו. להורים היה שטח גדול מאוד בשכונה דמויית מושב ששייכת לעיר גדולה, והבן המשוחרר הטרי מהצבא בנה את ביתו עם בחירת ליבו בחצר. הלך לאדריכל, הכין תכניות, הגיש לבעלי הקרקע (מינהל מקרקעי ישראל), הביא למהנדס שחישב חישובים, הביא לקבלן שחפר מרתף ובנה מעליו שתי קומות ועוד עליית גג – 240 מ"ר שבתוכם גידל את ילדיו ושיחק עם נכדיו. רק במקום אחד הוא שכח לבקר – במינהל ההנדסה, לקבל היתר בניה. 

באותן שנים, לוועדה המקומית לא היו צילומי אוויר, הפקחים כנראה לא טרחו להיכנס ולבדוק כל חצר וכל חפירה. 7 שנות ההתיישנות חלפו מזמן, אף אחד לא נזכר בבניה הזו, עד שיורשי ההורים ביקשו למכור את חלקם. עכשיו כשצריך אישור מכירה מהעיריה, אישור מינהל מקרקעי ישראל, טאבו וכד' – בעצם לא ניתן לקדם כלום כי מתגלה בית ללא היתר שהופך את כל שאר החלקה לבעייתית. 

לאחר שפנה אליי, דבר ראשון הזמנתי מודד שיכין מפת מדידה לחלקה. מהמפה עלתה בעיה קשה נוספת – לא רק שהבניה ללא היתר, היא גם חורגת מהקווים המותרים ב-3 מטר – 300 ס"מ! לשם השוואה – על חריגה של 14 ס"מ של גגון – הגעתי מול אותה וועדה מקומית לערר (והפסדתי..). 

וכאן באה לידי ביטוי יצירתיות בירוקרטית עם התקנות. יש בניה שמותר לה לחרוג מהקווים, למשל מחסן וממ"ד בקומת הקרקע. מחסן לא ניתן לקבל כאשר קיים מרתף, אז נאלצנו לסמן את המרתף לאיטום. החריגה בקומה הראשונה – פתחנו את קירות החדרים כל שייהפכו למרפסת שגם לה מותר לחרוג מהקווים. בקומת עליית הגג – הוצאנו את הרעפים כך שגג הרעפים הפך לפרגולה. גם בשטח הבנוי היו חריגות – ראשית הראינו כי השטח שהופך לממ"ד ומחסן לא נחשב אך עדיין נותרו חריגות שטח עבורן ביקשנו הקלה. את סככת החניה האסורה באותו מקום נאלצנו להרוס ולבנות פרגולה במקום אחר תחתיה חונה הרכב. בסיכומו של דבר, אחרי שניתן אישור וועדה לכל התכנית המתוארת לעיל, חושבו היטלי ההשבחה ואגרות הבניה בסך מאות אלפי שקלים. הירושה עברה גם ללא הפקת ההיתר בפועל, היורשים קיבלו את מבוקשם כך שבית המשפט יצא מהתמונה, והחייל המשוחרר המשיך בחיי הפנסיה שלו, בלי לשלם את האגרות וההשבחה להיתר, ובלי היתר. עד 120, אולי הילדים שלי יטפלו בהיתר ההריסה של הבית שלו ובניית בית חדש ליורשיו.